從去年下半年到目前，晉城市區(qū)新入市樓盤比較少，可供大家選擇的樓盤和房源也很有限，不少購房者將目光移到了二手房，一方面是多個(gè)選擇，另一方面也是是比較現(xiàn)成不用等待。但二手房買賣交易也大有學(xué)問，其中涉及的環(huán)節(jié)也比較多，各類稅費(fèi)、過戶手續(xù)等等。最近晉城房產(chǎn)網(wǎng)小編就在晉城房產(chǎn)網(wǎng)的問答平臺(tái)上收到了不少關(guān)于二手房的咨詢問題，其中一條咨詢消息看的小編非常的揪心。

從網(wǎng)友的咨詢中可以看到，其在付完所有該付款項(xiàng)后，卻發(fā)現(xiàn)房子無法過戶。造成不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)。為了避免其他網(wǎng)友也發(fā)生類似這樣的揪心事，小編通過幾位網(wǎng)友的真實(shí)經(jīng)歷，跟大家分享一下，二手房在哪情況下是不能過戶交易的。

事例1：

2018年12月，晉城房產(chǎn)網(wǎng)小編的朋友王先生購買了一套城區(qū)的房子，但在辦理過戶時(shí)，他才得知這套房子居然還有15年的貸款未還清，并且房產(chǎn)證上還落著一位李女士的名字，且對(duì)方拒絕賣房，王先生在定房子時(shí)就已經(jīng)給賣方付過首付，后來卻發(fā)現(xiàn)房子無法過戶，幾經(jīng)周轉(zhuǎn)這個(gè)問題至今仍然未解決。

從王先生的經(jīng)歷來看，我們可以提取到以下幾點(diǎn)信息。

1、房產(chǎn)證依舊被抵押在銀行。

2、房屋其他產(chǎn)權(quán)人未同意賣房。

小編說：

現(xiàn)在買房很多都會(huì)進(jìn)行貸款，還貸年限也不太一樣，所以在賣房時(shí)，可能這套房產(chǎn)還在還房貸，那也意味著房本還押在銀行，這也是不能馬上進(jìn)行過戶的。另外，有些房屋的產(chǎn)權(quán)人不止一個(gè)，如果在賣房時(shí)，只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)人簽字同意賣房，該合同無效。只要未簽字的產(chǎn)權(quán)人追究起來，買方也只能退房。

那么，王先生的這套房子怎么才能過戶呢？

第一：要想過戶，只能先還清貸款，才能將房產(chǎn)證從銀行取回再進(jìn)行過戶。如果房子還做了其它擔(dān)保欠款，也必須先還清，才能辦理過戶。王先生在處理過戶問題時(shí)，曾咨詢過小編，想要選擇替原房主還清貸款，但小編不建議這樣操作，這樣不僅沒有法律保障，而且自身還要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)。

第二：賣房時(shí)必須房屋所有產(chǎn)權(quán)人簽字同意。但王先生這個(gè)案例，房屋的另一個(gè)產(chǎn)權(quán)人李女生是不同意賣房的，所以王先生這套房產(chǎn)幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)都無法過戶。

在此，小編提醒想要購買二手房的網(wǎng)友：購買二手房時(shí)一定要確保房產(chǎn)證上所有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字，即使有人來不了，也要有授權(quán)書，委托他人來簽字。

事例2：

晉城房產(chǎn)網(wǎng)小編在網(wǎng)友交流群里看到一個(gè)事例，一位網(wǎng)友在某經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)買了一套二手房。在購買時(shí)該網(wǎng)友就知道房子無法過戶，于是跟房東私下約定滿五年之后再過戶。

小編說：

在這個(gè)事例里，其實(shí)存在非常大的風(fēng)險(xiǎn)。

第一：在滿五年之前簽訂的二手經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同是無效的，并不會(huì)受法律保護(hù)。

第二：很多二手房交易雙方都是在交易時(shí)簽寫補(bǔ)充協(xié)議，約定滿五年之后再過戶。但是在滿五年之后，因?yàn)榉績(jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲，有的不守信用的賣家會(huì)感覺賣虧了，都會(huì)以經(jīng)濟(jì)適用房未滿五年，國(guó)家規(guī)定不允許上市交易的理由到法院起訴主張合同無效。而法院也會(huì)依法認(rèn)定合同無效，買家不得不返還房屋。

根據(jù)以上案例，晉城房產(chǎn)網(wǎng)小編不建議購買未滿五年的經(jīng)適房，畢竟沒過戶之前，一切都可能存在變數(shù)，比如房東漲價(jià)、一房?jī)少u等等，甚至可能會(huì)導(dǎo)致自己花費(fèi)幾十萬買的二手房隨時(shí)會(huì)變成別人的。這個(gè)例子在晉城二手房買賣中實(shí)實(shí)在在出現(xiàn)過，希望大家一定要謹(jǐn)慎對(duì)待。

另外需要注意的一點(diǎn)是：以往的協(xié)議買賣是可以做房產(chǎn)公證的，但現(xiàn)在已經(jīng)沒有這類的情況了。協(xié)議買賣沒有任何法律效應(yīng)，只有道德約束，建議各位想要二手房的網(wǎng)友在購房時(shí)，要購置有房產(chǎn)證且可以正常過戶的房產(chǎn)。

除了以上這些因素，還有一些原因也會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)無法過戶。

比如：有加蓋過的房產(chǎn)。在晉城，有些老小區(qū)會(huì)存在加蓋的問題，比如鳳苑、鳳臺(tái)等小區(qū)，一些業(yè)主會(huì)在陽臺(tái)、樓頂?shù)鹊胤郊由w附屬小建筑等。有些不僅這么做，賣房時(shí)還以此為賣點(diǎn)。一些買家還以為自己占了便宜，殊不知，這樣的違建很可能讓房屋交易泡湯。

咱們國(guó)家法律對(duì)于違建有非常明確的規(guī)定：對(duì)于有違建的房屋，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是不予登記的。除非拆除違建恢復(fù)原樣后才可予以登記過戶。所以在購買二手房時(shí)，一定不能占小便宜，要確保房屋無違建加蓋部分，再考慮入手，否則很可能會(huì)貪小便宜吃大虧。

再比如，產(chǎn)權(quán)不齊或未補(bǔ)齊產(chǎn)權(quán)的的房屋不能過戶。現(xiàn)在市面上有不少單位小區(qū)就屬于這種情況。房主手里只有一部分產(chǎn)權(quán)，另一部分產(chǎn)權(quán)在單位。想要過戶，必須保證房主已經(jīng)從單位買回另一部分產(chǎn)權(quán)，手里持有房屋的百分百產(chǎn)權(quán)時(shí)，才可以過戶。當(dāng)房主手中沒有完整的產(chǎn)權(quán)時(shí)，是無法過戶的。

另外，在房屋被查封的情況下也不能過戶。房子被查封的原因很復(fù)雜，有惡意的也有無意的。不小心買到被查封的房子有可能無法交易，或者支付的房屋首期款打水漂。購買二手房時(shí)應(yīng)認(rèn)真核實(shí)賣方身份，確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)情況，核實(shí)是否允許買賣。被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋無法辦理過戶手續(xù)，大家在購買二手房時(shí)應(yīng)慎重，避免糾紛發(fā)生。

這里就有一個(gè)問題，在這種被查封的房產(chǎn)中，買賣雙方之間的交易是不能過戶的，但是在法院等政府機(jī)構(gòu)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行拍賣時(shí)，是可以放心購買的。

說到這里，小編給大家總結(jié)一下，在以下情況出現(xiàn)時(shí)，房產(chǎn)是無法過戶的。

1、房屋被查封的情況下；’

2、產(chǎn)權(quán)證上的另一方不同意房屋買賣；

3、經(jīng)濟(jì)適用房或其他保障房未滿五年且未取得房本的情況；

4、未解除抵押的房產(chǎn)；

5、有加蓋過的房產(chǎn)；

6、產(chǎn)權(quán)不齊且未補(bǔ)齊產(chǎn)權(quán)；

7、簽協(xié)議買賣無法律效應(yīng)，只有道德約束。

最后，買房是一件大事，動(dòng)輒幾十上百萬的交易，如果花錢買了一套過不了戶的鬧心房，實(shí)在不值。所以在買二手房時(shí)，一定要提前了解清楚，不要輕易相信賣方的承諾。晉城房產(chǎn)網(wǎng)小編建議，在購買二手房時(shí)，一定咨詢專業(yè)人士或找專業(yè)人士陪同，到相關(guān)機(jī)構(gòu)驗(yàn)明手續(xù)，然后找第三方代理機(jī)構(gòu)實(shí)施操作，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)！